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如何做好物業的竣工驗收

時間: 2018-11-15 11:17     來源:未知     查看:

竣工驗收及驗收種類

物業的竣工驗收是指一項物業建筑生產的最后一個階段。物業的竣工是指該物業所屬的 工程項目經過建筑施工和設備安裝以后,達到了該工程項目設計文件所規定的要求,具備了使用或投產的條件。工程項目竣工后,由建筑商向開發商辦理交付手續。在辦理交付手續時,需經開發商或專門組織的驗收委員會對竣工項目進行查驗,在認為工程合格后辦理工程交付手續,建筑商把物業交給開發商,這一交接過程稱之為驗收。

竣工驗收是建筑商與開發商之間發生的一個法定手續,通過驗收能明確責任,如工程達 到設計或合同要求,經驗收后,就可解除合同義務。從物質形態上說,建筑商完成了一項最終建筑產品,而開發商也完成了該物業的開發任務;從經濟關系上說,建筑商即可解除對開發商承擔的經濟和法律責任。

建筑工程項目的驗收不僅有竣工驗收,而且有再建工程驗收。它包括隱蔽工程驗收、單 項工程驗收、分期驗收和全部工程驗收。

1.隱蔽工程驗收

 隱蔽工程驗收是指將被其他工序施工所隱蔽的分部分項工程,在隱蔽之前所進行的檢查 驗收,它是保證工程質量、防止留有質量隱患的重要措施。隱蔽工程驗收的標準為施工圖設計和現行技術規范,驗收是由開發商和建筑商共同進行的,驗收后要辦理簽證手續,雙方均要在隱蔽工程檢查簽證上簽字,并列入工程檔案。對于檢查中提出不符合質量要求的問題要認真進行處理,處理后進行復核并寫明處理情況。未經檢驗合格不能進入下道工序施工。

    2.單項工程驗收

    單項工程驗收是指某個單項工程已按設計要求施工完畢,具備使用條件,能滿足投產要 求時,建筑商便可向開發商發出交工驗收通知。開發商在接到建筑商的交工通知后,應先自行檢查工程質量、隱蔽工程驗收資料、工程關鍵部分施工記錄以及工程有否漏項等情況,然后再組織設計單位、建筑商等共同進行交工驗收。

    3.分期驗收

    分期驗收是指在一個群體工程中分期分批進行建設的工程項目,或個別單位工程在達到 使用條件、需要提前動用時所進行的驗收。例如住宅小區,當第一期房屋建成后,即可驗收,以使建筑產品能提前投入使用,提前發揮投資效益。

    4.全部工程驗收

    全部工程驗收是指工程項目按設計要求全部落成并達到竣工驗收標準即可進行全部工程 竣工驗收。全部工程竣工驗收應在做好驗收準備工作的基礎上,按預先驗收——正式驗收的順序進行。

    物業管理企業均應在物業前期管理中參與上述各種建筑工程項目的驗收。物業管理企業 應代表業主,從今后管理和使用的角度,根據專業經驗提供意見。這樣既便于避免建筑后遺癥的發生,又便于掌握第一手資料,為日后的管理打好基礎。

    竣工驗收的依據、標準及主要工作

    1.竣工驗收的依據

    ①上級主管部門的有關文件。

    ②開發商和建筑商簽訂的工程合同。

    ③設計文件、施工圖紙和設備技術說明書。

    ④國家現行的施工技術驗收規范。

    ⑤建筑安裝統計規定。

    ⑥對從國外引進的新技術或成套設備項目,還應按照簽訂的合同和國外提供的設計文件 等資料進行驗收。

    2.驗收的標準

    ①工程項目按照工程合同規定和設計圖紙要求已全部施工完畢,達到國家規定的質量標 準,能夠滿足使用要求。

    ②竣工工程達到窗明、地凈、水通、燈亮及采暖通風設備運轉正常。

    ③設備調試、試運轉達到設計要求。

    ④建筑物周圍2米以內的場地清理完畢。

    ⑤技術檔案資料齊全。

    3.做好竣工驗收工作

    ①建筑商準備和提交竣工資料。為了使開發商對物業合理使用和維護管理,為改建、擴 建提供依據和辦理工程決算,建筑商向開發商提交的資料有:竣工工程項目一覽表;圖紙會審記錄;竣工圖;隱蔽工程驗收單、工程質量事故發生記錄單;材料、半成品的試驗和檢驗記錄;永久性的水準點坐標記錄;建筑物或構筑物沉陷觀測記錄材料、構件和設備的質量合格證;土建施工的試驗記錄;土建施工記錄;設備安裝施工和檢驗記錄;建筑商和設計單位提供的建筑物使用注意事項;該工程的有關技術決定;工程結算資料、文件和簽證等。

    ②開發商收到建筑商提供的竣工資料以后,應對這些資料進行逐項檢查和鑒定。

    ③進行設備的單體試車、無負荷聯動試車、有負荷聯動試車。

    ④辦理工程交接手續。檢查鑒定和負荷聯動試車合格后,合同雙方即可簽訂交接驗收證 書,逐項辦理固定資產移交,根據承包合同的規定辦理工程結算手續。除注明承擔的保修工作內容外,雙方的經濟關系與法律責任可予以解除。

    物業的接管驗收

    (一)接管驗收與竣工驗收

    接管驗收不同于竣工驗收。接管驗收是由物業管理企業依據建設部1991年7月1日頒布的 《房屋接管驗收標準》,接管開發商移交的物業所進行的驗收。接管驗收與竣工驗收的區別在于:

    1.驗收的目的不同

    接管驗收是在竣工驗收合格的基礎上,以主體結構安全和滿足使用功能為主要內容的再 檢驗;竣工驗收是為了檢驗房屋工程是否達到設計文件所規定的要求。

    2.驗收條件不同

    接管驗收的首要條件是竣工驗收合格,并且供電、采暖、給排水、衛生、道路等設備和 設施能正常使用,房屋幢、戶編號已經有關部門確認;竣工驗收的首要條件是工程按設計要求全部施工完畢,達到規定的質量標準,能滿足使用等。

    3.交接對象不同

    接管驗收是由物業管理公司接管開發商移交的物業,竣工驗收是由開發商驗收建筑商移 交的物業。

    (二)接管驗收中應注意的事項

    物業的接管驗收是直接關系到今后物業管理工作能否正常開展的重要環節。物業管理企 業通過接管驗收,即由對物業的前期管理轉入到對物業的實體管理之中。因此,為確保今后物業管理工作能順利開展,物業管理企業在接管驗收時應注意以下幾個方面:

1.物業管理企業應選派素質好、業務精、對工作認真負責的管理人員及技術人員參加 驗收工作。

2.物業管理企業既應從今后物業維護保養管理的角度進行驗收,也應站在業主的立場 上,對物業進行嚴格的驗收,以維護業主的合法權益。

3.接管驗收中若發現問題,應明確記錄在案,約定期限督促開發商對存在的問題加固 補強、整修,直至完全合格。

4.落實物業的保修事宜。根據建筑工程保修的有關規定,由開發商負責保修,向物業管理企業交付保修保證金,或由物業管理企業負責保修,開發商一次性撥付保修費用。

5.開發商應向物業管理企業移交整套圖紙資料,包括產權資料和技術資料。

6.物業管理企業接受的只是對物業的經營管理權以及政府賦予的有關權利。

7.接管驗收符合要求后,物業管理企業應簽署驗收合格憑證,簽發接管文件。

   當物業管理企業簽發了接管文件,辦理了必要的手續以后,整個物業驗收與接管工作即完成。


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