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業委會形同虛設,履職能力低,怎么辦?!

時間: 2018-06-08 09:20     來源:未知     查看:

導語:建立“重心下放”的監管機制,納入社區建設統一管理;建立目標考核機制,部門考核分值與小區扣分值相結合;建立長效管理保證金制度,由居委會負責人向街道辦、下一級向上一級交納保證金;建立長效管理質量證明制度,取消不合格企業的物業管理投標資格。

淮安“多管齊下”推動小區長效管理

按照物業管理合同約定標準,提供專業化、市場化的物業服務,應當是物業服務企業遵守的基本職業道德,更應當是兌現服務質量的承諾。同樣,這也是業主委員會監督物業服務企業的依據。在實際工作中,部分業主委員會形同虛設,履職能力低,監管不到位,加上一些企業為追求利潤最大化而降低服務標準,導致小區出現衛生保潔不到位、綠化雜草叢生、毀綠種菜、亂拉亂掛等臟、亂、差現象。在又缺少第三方監管的現狀下,合同主體雙方監管不到位,政府部門監管不可缺失。為此,江蘇省淮安市建立了物管小區長效管理考核機制,將物業管理納入城市長效管理目標考核,并納入市、區、街、社區四級年度目標考核,以考核促落實,以督查提質量,促進小區長效管理。現談談該市小區長效管理的做法和取得的效果。

四個機制建立,長效管理考核為重點

淮安市城區物管小區和生活大院有684個,僅靠市、區兩級主管部門監管,很難做到縱向到底、橫向到邊。為突破小區長效管理的瓶頸,淮安市著重建立四個機制:一是建立管理重心下移機制。將物業管理重心下移到區、街道、社區,尤其是將企業資質審批、資質年度審查等一并下放,做到責、權、利統一,建立“條塊結合,以塊為主,納入社區建設統一管理”的監管機制。二是建立目標考核機制。將小區長效管理納入市、區、街道、社區等四級年度目標考核。年度目標考核與月度考核相結合,部門考核分值與小區扣分值相結合,由市城管辦負責每月考核,考核分數及排名在報紙、網絡等媒體上公布。同時,市城管辦每月點評,市分管領導每季點評。三是建立長效管理保證金制度。小區長效管理督查屬于重復單一勞動,也是容易得罪人的工作。為調動工作人員積極性,提振責任心,實行保證金制度,由居委會負責人向街道辦交納保證金,下一級向上一級交納保證金。保證金、獎金與考核分數、考核排名直接掛鉤,按期兌現。四是建立長效管理質量證明制度。無論是投標新建小區還是老舊小區,物業服務企業需提供由市住建局長效辦出具的長效管理考核成績證明。不出具證明的,視為不合格企業,取消投標資格。街道辦負責參與投標資格和投標要件審查,促進物業服務企業重視小區長效管理,接到交辦件后積極整改。

創新管理方式,注重小區日常長效管理督查

為促進小區長效管理,日常督查是必不可少的手段,將督查扣分行為轉化為企業招投標、資質升級和年度審查掛鉤的市場行為,讓市場倒逼企業及時整改、規范服務。為此,淮安市建立了五項制度:一是建立長效管理聯合督查制度。市、區住建部門安排專人聯合督查;市城管辦與物管中心聯合督查;市住建局長效辦與物管中心聯合督查。二是建立督查通報制度。對清河、清浦區小區長效管理情況每月進行通報,推動長效管理責任落實。三是建立互查制度。淮安市五個區共互檢物管小區68區次。四是建立長效管理網絡交流平臺。讓企業在“物管雜談QQ群”里相互交流,及時了解小區管理動態,及時發布長效管理信息。五是建立節假日督查值班制度。節假日小區管理容易松懈,但又是展現城市管理的關鍵節點,需要加強春節、國慶、淮揚美食、臺商論壇等節日期間小區長效管理督查力度。尤其是防汛、防臺風、防凍等工作,需要超前部署,深入一線檢查,防止出現節假日管理不到位影響群眾生活的情況。

統一長效管理督查標準,齊抓共管促整改

為便于對物管小區和生活大院等不同類型居住區的長效管理考核,淮安市制定統一的標準,即小區衛生整潔,無亂扔垃圾,無衛生死角;無亂拉亂掛,無散養家禽;綠化帶長勢良好,雜草及時清理,無黃土見天和種菜現象;小區共用設施良好,無排污物外溢。按照上述標準,淮安市住建局物管中心會同市城管辦(政府臨時機構)每月組織抽查不少于20個小區,對抽查發現的問題交由區政府督辦。此外,市住建局物管中心每天將檢查情況上報市城管辦,由市城管辦轉交區城管辦、區住建局、街道辦共同督促企業整改。區住建局會同街道辦,每月抽查不少于20個小區。社區負責對轄區小區日常普查。自2007年小區長效管理督查堅持至今,保證了市區小區物業服務質量的平穩發展,使淮安市順利通過全國衛生城市創建驗收和復檢。

加大督查頻率和通報力度,促進整改

為督查整改見成效,必須動真格,嚴格執行督查、扣分、通報和點評等多種措施。一是加大督查頻率。市級平均每年聯合檢查小區45次,檢查240區次,交辦事項82件。會同清河、清浦兩區住建局平均每年檢查小區1120次,實行日檢查、日匯報。二是加倍扣分,評選最差小區。市城管辦對抽查中發現問題予以扣分,交辦整改。復查時,整改不到位的雙倍扣分。每2個月評出一個最差小區。三是督查情況全市通報。市住建局長效辦將被扣分的企業屬于哪個區、哪個街道、哪個企業管理以及檢查(復查)情況、整改情況、街道辦督辦情況一律書面通報,并抄送分管市長、分管區長等領導。另外,市城管辦還會在全市城市長效管理點評會上通報。

突出抓好節日督查,防范長效管理空檔期

節日期間是小區長效管理相對薄弱的時期,要提前做好督查準備。淮安市下發《關于做好春節期間物業管理工作的通知》、《淮揚美食節、臺商論壇、國慶節和中秋節四節期間小區長效管理的通知》等文件,要求加強節日期間物管小區長效管理工作,重點排查消防安全隱患,開展衛生突擊行動,垃圾日產日清,備足清雪防汛物資,及時處理業主報修,加強車輛停放管理,建立值班制度等,保持節日期間小區環境衛生整潔。由于長效管理督查無盲期,督查部門緊盯不放松,做到了節日期間小區長效管理標準不下降,讓業主享受良好的衛生環境和人性化服務,展現了我市城市長效管理水平和國家衛生城市形象。

開展專項整治活動,提升落后小區長效管理水平

經分析,長效管理較差的小區有三種情況:一是共用設施設備配套不齊的老舊小區;二是共用設施設備質量較差,損壞較多的小區;三是小企業管理不規范的小區。其中,對設施功能不完善的小區,扣分已不起作用,關鍵是協調解決問題。如旺旺家緣小區雜草叢生,路燈、電梯損壞,環衛設施不完善,物業管理不到位,經常被督查扣分。圩北路2號清拖廠生活大院已建成40年,大院圍墻倒塌、窨井蓋缺失、化糞池蓋板破損、雜物亂堆亂放等。遇到這類小區時,政府部門要靠前指導,會同區住建局、街道辦共同協商,拿出整治意見。整治后納入小區長效管理軌道。這樣物業服務企業就不會再埋怨小區先天不足,而是努力服務,群眾滿意度也會明顯提升。

培育長效管理示范小區,發揮示范帶動作用

小區因新舊程度、居住人群、配套設施等情況不同,長效管理的要求也不同。為了讓各類小區能有小區長效管理定位,淮安市設立多層次標桿小區,發揮引領示范作用。2011年培育了兩種典型,一是培育基礎差、管理難的小區典型。如錦江花園,以前該小區臟、亂、差,物管費收繳率低,曾評為最差小區。后來,街道辦牽頭,對公共設施進行維修,清理環境衛生等,指導企業規范運作,實現了長效管理。二是培育集中安置區典型。如洪福小區,該小區為保障房、城市拆遷安置集中區,由街道物業服務中心管理。目前已成為優秀物管小區長效管理典型。通過建立不同類型小區的參照系,組織區、街道和物業服務企業觀摩,促進企業自找差距,摒棄客觀理由,自加壓力,形成學、比、趕、超氛圍,進一步提升服務水平。

從多年實施效果看,小區長效管理成效主要是依靠政府推動,依靠街道基層組織的監管。如果企業能轉變被動應付檢查為內質品質要求的自我升華,小區長效管理一定能夠再上一個臺階。


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