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《物業服務合同》到期后,物業費應當按照什么標準交?

時間: 2018-05-03 09:18     來源:未知     查看:

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一、問題

業主(物業使用人)與物業服務企業簽訂的《物業服務合同》期限屆滿之后,業主大會或業主委員會成立之前,業主繳納物業服務費的標準應如何認定?


二、裁判要旨

業主(物業使用人)與物業服務企業簽訂的《物業服務合同》期限屆滿之后而又沒有續簽或補充協議,業主大會或業主委員會成立之前,業主應該按照開發商與物業服務企業簽訂《前期物業服務合同》約定的物業服務費標準繳納物業服務費,亦即開發商與物業服務企業簽訂的《前期物業服務合同》對于業主(物業使用人)仍具有約束力。然而,如果業主(物業使用人)與物業服務企業簽訂《物業服務合同》約定的物業服務范圍和物業服務費標準小于《前期物業服務合同》,那么即使適用《前期物業服務合同》,新的物業服務費標準仍應相應減少。


三、案情簡介

2000年10月10日,重慶XXX物管公司(乙方)與重慶XXX房地產開發公司(甲方)簽訂《重慶XXX大廈物業管理委托協議書》,約定:甲方同意將其開發的重慶XXX大廈物業本體所有內容委托乙方進行物業管理。同日,雙方還簽訂了物業收費委托協議,甲方同意乙方執行的物業管理收費標準:商場按10元/月/平方米的標準收取費用,其中包含公共區域保潔費、保安費、綠化費、設備設施日常維修保養費等,設備設施大修、更換費用另行商定。此后,重慶市物價局渝價[2002]XX號文件《重慶市物價局關于重慶市XXX大廈物業管理服務收費標準的通知》批準了商場按10元/月/平方米的收費標準。
2006年7月22日,乙方與重慶XX電子管理公司簽訂《前期物業服務合同》約定:乙方公司為重慶XX電子管理公司提供的物業管理服務包括以下內容:物業共用部位的維修、養護和管理;物業共用設施設備的運行、維修、養護和管理;公共秩序維護、安全防范等;但重慶XX電子管理公司不需要乙方提供服務的項目:重慶XX電子管理公司商場內的過道和公用衛生間的清潔衛生、日常維修服務;商場內的保安、保潔服務;商場內的電扶梯、水電氣管網、通信線網的日常維護和保養;商場內的消防設施、設備的維護和保養。該《前期物業服務合同》于2015年6月30日到期后,雙方未能再簽訂新的物業服務合同。另外,重慶XXX大廈截止起訴之日,仍然沒有成立業主大會或業主委員會。


四、裁判結果

一審法院認為,建設單位依法與物業服務企業簽訂的前期物業服務合同對業主具有約束力,無論是作為合同當事人的建設單位和物業服務企業,抑或是業主,均應當按照合同的約定享受權利、履行義務。本案中,乙方與重慶XX電子管理公司簽訂《前期物業服務合同》合同于2015年6月30日到期后,雙方未能再簽訂新的物業服務合同,而重慶XXX大廈尚未成立業主委員會,建設單位與物業服務企業簽訂的前期物業服務合同仍然有效,在此情況下,重慶XX電子管理公司應該按照上述合同的約定即按10元/月/平方米繳納物業服務費。
此后,重慶XX電子管理公司不服江北區人民法院作出的一審判決,向重慶市第一中級人民法院提起上訴。
二審法院認為,首先,重慶XX電子管理公司與物業服務企業簽訂的《前期物業服務合同》期限屆滿后未再續簽,由于重慶XXX大廈至今尚未成立業主委員會,因此建設單位與物業服務企業簽訂的前期物業服務合同仍然有效。其次,由于重慶XX電子管理公司與物業服務企業簽訂的《前期物業服務合同》中約定了某些物業服務項目由重慶XX電子管理公司自行負責,因此即使物業服務企業與建設單位簽訂的前期物業服務合同對重慶XX電子管理公司具有約束力,但物業服務企業要按照10元/月/平方米的標準收取物業服務費則應當提供與該價格相符的物業服務項目,現物業服務企業既未舉證證明其已按新的物業服務費標準提供了相應的物業服務項目,也未舉證證明其已明確向重慶XX電子管理公司提出將按新標準收取費用并提供物業服務而屬于重慶XX電子管理公司無故拒絕接受的情形,故本院認為不能當然地按照10元/月/平方米主張物業服務費。最后,綜合物價上漲、成本增加的實際情況,本院酌情確定重慶XX電子管理公司在2015年8月1日至2015年12月31日期間向物業服務企業支付的物業服務費標準為8元/月/平方米。


五、律師評析

1.在業主與物業服務企業簽訂的《物業服務合同》期限屆滿之后,業主大會或業主委員會成立之前,業主應該按照建設單位與物業服務企業簽訂《前期物業服務合同》約定的物業服務費標準繳納物業服務費。

2.業主與具體物業使用人約定由具體物業使用人繳納物業服務費,則建設單位與物業服務企業簽訂《前期物業服務合同》對具體物業使用人仍具有約束力。

3.業主與具體物業使用人約定由具體物業使用人繳納物業服務費,如果具體物業使用人拒絕繳納物業服務費,則業主與具體物業使用人對該物業服務費承擔連帶責任。


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